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              精裝修率超6成,蘇廣錫杭幾乎達到推盤即裝修

                2022-07-26 09:12:53   3540 發表觀點  

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              摘要:出于環保、城市景觀、節約成本、節約時間、人民對美好生活品質的追求等多方面的考量,越來越多的城市加大了精裝修的比例交付要求,精裝修交付已經成為了當前市場的主流。

              自2008年開始,精裝房已經進入普及化時代,上海、浙江、海南、安徽、江蘇、河南、深圳等許多省市已經相繼出臺了精裝政策,要求未來大部分住宅交付是精裝房。住建部發布的《住宅項目規范(征求意見稿)》中又明確提出“城鎮新建住宅全裝修交付”,這使得全裝修、精裝修市場規模不斷擴大,特別是一二線城市精裝房市場更是得到了快速發展,使得精裝房市場份額逐年穩步遞增。當前市場精裝房標準一般是多少,精裝房占比情況如何?在市場下行的情況下,房企推盤的精裝標準以及份額占比又有什么變化呢?


              平均精裝修率67%

              長三角、大灣區較高


              從50家房企2021年1月-2022年6月在22城的精裝修推盤情況來看,精裝修的推盤占比達到60%以上,當前精裝修已經成為項目銷售的主流現象。


              其中從城市表現來看,蘇州、廣州、無錫和杭州的精裝修率均超過90%,分別為96.0%、95.6%、90.9%和90.0%,幾乎達到推盤即裝修。這些城市屬于經濟較為發達的一二線城市,且精裝修標準及要求推廣較早的城市,如杭州最早的精裝修可以追溯到1999年,以精裝修酒店式公寓——雙牛大廈等為代表,在2019年9月10日浙江省人民政府辦公廳印發《關于推進綠色建筑和建筑工業化發展的實施意見》(以下簡稱《實施意見》)提出“10月1日起,全省各市、縣中心城區出讓或劃撥土地上的新建住宅,全部實行全裝修和成品交付,鼓勵在建住宅積極實施全裝修?!边M一步推動了精裝修市場的繁榮,裝修率上升。


              精裝修率超6成,蘇廣錫杭幾乎達到推盤即裝修


              分區域來看,珠三角的精裝修率達到91%,其中廣州早在2007年的精裝房率就已經達到70%,其發展速度呈現出消滅毛坯房的趨勢。長三角區域次之,精裝修率為82%,環渤海區域精裝修率僅為49%,毛坯房交付才是市場主流。


              從城市能級來看,一線城市精裝修率達到了86%,占比最高,二線城市裝修率為62%,自2016年上海、北京、杭州等一二線城市提出進一步加大精裝修要求以來,一二線城市精裝修率穩步上升,是當前市場主流,三四線城市的精裝修率為60%,其毛坯房占比相對更多一些。值得注意的是,面對市場下行的時候,三四線推盤精裝修率下滑,2021年下半年、2022年上半年三四線的裝修率僅為分別為58%和54%,分別較2021年上半年的62%的水平下降4個和8個百分點,而一二線城市變化不大。


              精裝修率超6成,蘇廣錫杭幾乎達到推盤即裝修


              精裝標準最高超萬元/平

              三四線追求品質裝修費反而高


              從裝修標準來看,裝修標準最高的TOP10個項目均來自一線城市和新一線城市,其中上海占據6席。具體的裝修費用來看,裝修標準最高的為瑞安房地產開發的上海翠湖五集項目,每平米的裝修標準達15000元,北京中海首開拾光里、綠地海珀外灘項目的每平米裝修標準均價也達到了萬元門檻。不過值得注意的是,裝修標準高,其對應的成交均價也比較高,裝修標準最高TOP10項目成交均價在十萬元/平方米的項目有5個,屬于城市內的豪宅型項目,兼具好地段好產品的特質。


              精裝修率超6成,蘇廣錫杭幾乎達到推盤即裝修


              從裝修標準均值來看,2021年50家重點房企的精裝修項目平均值為2612元/平方米,其中三四線的裝修標準最高,達到2730元/平方米,一線城市次之,二線城市最低為2603元/平方米,主要是因為一二線城市裝修存在更大的普遍性,剛需房也需精裝修交付,標準相對較低,而三四線項目精裝修與毛坯分庭抗禮,進行精裝修的項目更多的是品質的選擇,價格標準相對較高。分區域來看,環渤海區域以2989元/平方米的價格領銜,珠三角為2051元/平方米,與區域裝修率排名相反,可以看出裝修率高的區域由于要求普遍存在,標準較低,而裝修率較低的區域,進行精裝反而是品質的選擇,價格反而相對更高。


              精裝修率超6成,蘇廣錫杭幾乎達到推盤即裝修


              裝修費占買房成本一成

              一線城市還是房子本身更貴


              從裝修標準/成交均價的比值表現來看,所有推盤項目比值的均值水平在10.0%,裝修標準占個人買房成本一成左右。其中,二線城市達到11.8%,比值表現最高,三四線城市達到了11.5%微低于二線城市,特別值得注意的是,一線城市比值標準僅為6.5%,由于一線城市的房價水平相對更高,物價表現上房子本身價格和裝修物料價值有較大的差距,同時一線城市的限價更加嚴格,使得房企降低精裝修的費用標準,這也是導致該比值較小的原因。


              從區域表現來看,珠三角的裝修標準/成交均價為6.5%,裝修性價比較為良心,由于該區域幾乎達到全裝修的標準,不存在因區域價格和產品類型不同導致的比值差異,可以一定程度上反應全裝修占買房成本的情況。另外,中西部區域裝修標準/成交均價比值達到14.0%,高于平均水平4個百分點,從區域來看房價影響因素較高,由于中西部城市成交均價相對更低,而精裝修的標準又有一定的門檻,導致比值更高,如南寧的比值表現高達20.2%,超平均裝修水平10個百分點,但其均價僅為推盤平均均價的48%。


              精裝修率超6成,蘇廣錫杭幾乎達到推盤即裝修


              市場降價回歸理性

              限于政策新開盤精裝修率高于2021年下半年


              市場下行導致市場推盤節奏變化,疫情反復疊加市場下行,房企精裝修占比下滑變相降總價。從月度首開項目的精裝修的占比變化來看,2021年上半年市場穩步發展,房企首開的項目的月均精裝修率一般穩定在71%的水平,其中2021年5月最高達到78%。2021年下半年由于企業暴雷頻發以來市場下行明顯,精裝修的占比有所下滑,在2021年7-11月,月精裝修率平均水平僅為59%,較上半年較少超10個百分點,主要是因為彼時市場下行,房企加大了市場的推盤力度同時部分項目實行折扣降價,為降低讓利程度,以毛坯項目為主,精裝修上市項目推盤意愿相對較低,精裝修推案占比下滑。


              到了2021年年底,市場持續下行,企業年度銷售目標完成在即,此前擠壓的優秀貨源也面臨上市壓力,部分企業加大了優質項目的推盤,高能級城市項目推案上升,同時為回籠現金,進一步讓利,精裝修項目推盤占比上升;到了2022年市場仍不見好,不過市場降價重回理性,精裝修率方面,由于各城市對精裝修有一定的比例要求,此前推案項目毛坯比例相對較高,2022年需加大精裝比例以達到監管要求,所以到了2022年雖房企精裝意愿未回到歷史水平,但月均精裝修推盤占比達到68%,較2021年12月的水平回落,高于2021年下半年的“至暗”水平,重新回到相對正常水平。


              精裝修率超6成,蘇廣錫杭幾乎達到推盤即裝修


              出于環保、城市景觀、節約成本、節約時間、人民對美好生活品質的追求等多方面的考量,越來越多的城市加大了精裝修的比例交付要求,精裝修交付已經成為了當前市場的主流,特別是珠三角區域幾乎達到了推盤即裝修,同時更高能級城市對精裝修比例的要求也更高。不過值得注意的是,當前條件下,房企利潤空間收窄,“精裝修”不僅成為房企項目產品品質組成的核心展示部分,更成為房企利潤調節器,有時候存在貨不對板的情況,導致交付時維權事件時有發生,近幾年來監管也逐步加大了在該方面的監管力度,精裝修標準或迎來進一步的監管,房企應加大運營管理力度,向管理要效益,積極升級產品力,做出與市場適配度更高的產品。


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              標簽: 精裝修房地產 來源:克而瑞地產研究(cricyjzx)

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